Réglementation Airbnb 2026 : Restrictions, Quotas et Fiscalité par Ville

L'âge d'or de la location courte durée dérégulée est révolu. En 2025, entre l'adoption définitive de la "Loi Le Meur" visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif et le durcissement drastique des plans locaux d'urbanisme (PLU), la carte de France de la location saisonnière s'est complexifiée.

Pour les propriétaires, la question n'est plus seulement "combien je peux gagner ?" mais "ai-je encore le droit de louer ?". En tant que partenaire de confiance, Hostcare décrypte pour vous ces nouvelles règles afin de sécuriser votre investissement et identifier les stratégies de location gagnantes.

---

Le Cadre National 2025 : L'Impact de la "Loi Le Meur"

Avant de regarder les spécificités locales, il faut comprendre le socle commun imposé par la nouvelle législation nationale (Loi n° 2024-1039).

1. La Performance Énergétique (DPE) Devient Bloquante

C'est la fin des passoires thermiques sur Airbnb. Les maires peuvent désormais exiger un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) valide avant toute mise en location.

• Depuis le 1er janvier 2025 : Interdiction formelle de louer les biens classés G.
• À venir : Extension progressive aux classes F (2028) et E (2034).
• Sanction : Jusqu'à 5 000 € d'amende par local en cas de non-respect.

2. Fiscalité : Le "Coup de Rabot" du Micro-BIC

L'avantage fiscal des meublés de tourisme (Micro-BIC) a été revu à la baisse pour aligner la fiscalité sur la location longue durée.

Catégorie de Meublé	Ancien Abattement	Nouvel Abattement (2025)	Plafond de Recettes
Meublés non classés	50%	30%	15 000 €
Meublés classés	71%	50%	77 700 €

Nouveauté 2025 : Le texte prévoit également la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession des biens en LMNP, augmentant potentiellement l'impôt sur la revente pour les investisseurs au régime réel.

3. Résidence Principale : Le Seuil Abaissé à 90 Jours

Jusqu'alors fixé à 120 jours par an pour la résidence principale, la Loi Le Meur donne le pouvoir aux maires des zones tendues d'abaisser ce plafond à 90 jours par délibération du Conseil municipal.

4. Copropriété : Le Pouvoir de Dire Non

Vérifiez impérativement votre Règlement de Copropriété (RCP). Une clause interdisant la location meublée de courte durée peut désormais être votée à la majorité des deux tiers (article 25-1) et non plus à l'unanimité.

---

Zoom par Agglomération : Le Coup de Frein Local

Chaque agglomération "tendue" a mis en place ou renforcé son propre arsenal juridique, souvent basé sur un système de quotas ou de compensation. Voici l'analyse détaillée des zones les plus surveillées.

Régulation Drastique en Haute-Savoie : Le Grand Annecy

Face à la crise du logement, l'agglomération du Grand Annecy a mis en place un règlement drastique applicable depuis le 1er juin 2025, visant à réduire de plus de moitié le nombre de meublés de tourisme autorisés (de 6 400 à environ 2 660).

• Zonage et Quotas : La ville est divisée en trois zones avec un nombre maximal d'autorisations :
  • Zone A (Vieille Ville, Courrier) : Quotas extrêmement contingentés (460 autorisations).
  • Zone B (Bords du lac, Gare) : Quotas stricts (1 000 autorisations).
  • Zone C (Reste de la commune) : Quotas plus souples (1 200 autorisations).
• Limitation par Propriétaire : Une seule autorisation de changement d'usage est délivrée par propriétaire (personne physique ou morale) pour une durée de 4 ans (non renouvelable tacitement).
• Résidence Principale : Le plafond de 120 jours est maintenu, mais certaines zones (comme la Zone A) sont sous surveillance pour un abaissement potentiel à 90 jours.

Analyse Focus Montagne : Chamonix-Mont-Blanc

Première vallée de montagne à adopter une réglementation aussi stricte, la communauté de communes de la Vallée de Chamonix-Mont-Blanc (CCVCMB) a imposé de nouvelles règles applicables au 1er mai 2025.

• Plafonnement par Propriétaire : La restriction se concentre sur les personnes physiques souhaitant transformer une résidence secondaire :
  • Chamonix-Mont-Blanc et Les Houches : 1 seule autorisation de changement d'usage par personne physique.
  • Servoz : 2 autorisations par personne physique.
  • Vallorcine : Pas de limitation du nombre de biens, mais l'autorisation reste annuelle.
• Autorisations : Les autorisations délivrées pour les meublés touristiques sont valables 3 ans.
• Enregistrement : L'enregistrement en ligne est désormais obligatoire pour tous les meublés de tourisme (RP et RS) depuis le 1er janvier 2025.

Les Barrières des Grandes Agglomérations (Pays Basque, Bordeaux, Paris)

Le durcissement continue dans les zones à très forte tension locative.

• Le Pays Basque (24 communes) : Le principe de compensation reste la règle d'or pour les Résidences Secondaires. Pour louer en court terme, vous devez transformer un local commercial (de même surface et dans la même ville) en logement. Cette barrière est quasi-infranchissable pour l'investisseur particulier.
• Bordeaux Métropole : Outre la compensation obligatoire pour les Résidences Secondaires, la ville a renforcé ses dispositifs en 2025. De nouveaux quotas par secteur (hypercentre, quais) ont été mis en place pour éviter la concentration. À cela s'ajoute une taxe régionale additionnelle sur la taxe de séjour (34 %) qui alourdit le coût d'exploitation.
• Paris : La capitale, précurseure, maintient l'interdiction quasi-totale des Résidences Secondaires sans compensation. Le nouveau plafond de la Résidence Principale pourrait être abaissé à 90 jours par an pour s'aligner sur la Loi 2025.

---

Tableau Récapitulatif : Droits et Devoirs 2025

Ce tableau synthétise les règles pour vous aider à prendre une décision rapide.

Ville / Agglomération	Résidence Principale (Limite annuelle)	Résidence Secondaire (Contrainte majeure)	Spécificité Locale 2025
Paris	90 jours (si voté) ou 120 jours	Compensation Commerciale (Coût rédhibitoire)	Contrôles renforcés et plateformes surveillées.
Chamonix / Les Houches	120 jours	1 seule autorisation par personne physique (valable 3 ans).	Réglementation pionnière en montagne, applicable dès mai 2025.
Grand Annecy	90 à 120 jours	Quotas stricts par zone (A, B, C) + 1 seule autorisation par propriétaire (valable 4 ans).	Réduction drastique du parc autorisé (de 6400 à 2660 biens).
Pays Basque (24 communes)	120 jours	Compensation obligatoire dès le 1er m².	Barrière quasi-infranchissable, sauf pour les stratégies mixtes (Bail Mobilité).
Bordeaux Métropole	120 jours	Compensation obligatoire + Quotas sectoriels.	Forte taxation additionnelle sur la taxe de séjour.
La Rochelle	120 jours	Quotas + Autorisation temporaire (1 an).	Max 1 bien par foyer fiscal en zone tendue.
Zone Rurale / Non Tendue	Aucune limite de durée	Déclaration Mairie (Cerfa) simple.	Attention au DPE (classe G interdite partout).

---

L'Analyse de l'Expert Hostcare : Sécuriser Votre Investissement

Face à ce durcissement réglementaire, l'approche de l'investisseur doit être revue. Hostcare identifie deux stratégies principales pour sécuriser et pérenniser la rentabilité de vos biens :

1. La Stratégie de la Résidence Principale (Le Modèle Originel)

Si vous louez votre propre logement pendant vos congés, les contraintes restent les plus faibles (enregistrement mairie + respect du plafond de 90 ou 120 jours). C'est le modèle le plus sûr, préservé par les lois.

2. La Stratégie de la Location Mixte (L'Alternative Intelligente)

Le modèle "Airbnb pur" à l'année est désormais très risqué dans les zones tendues, particulièrement si votre bien est une résidence secondaire.

Nos recommandations pour contourner légalement les compensations et maximiser le rendement :

• Le Bail Mobilité : Il permet de louer de 1 à 10 mois à des personnes en mobilité professionnelle ou étudiants. Il n'exige pas d'autorisation de changement d'usage et permet une grande flexibilité.
• La Location Mixte : Une formule gagnante que Hostcare maîtrise parfaitement. Nous louons votre bien à un étudiant ou un professionnel en mobilité de septembre à juin (Bail Mobilité), puis basculons sur de la courte durée intensive (juillet-août). Cette approche permet de contourner légalement la règle de compensation (Pays Basque, Bordeaux) ou les quotas stricts (Annecy, Chamonix) tout en assurant une rentabilité annuelle optimisée.

Vous souhaitez savoir si votre bien est éligible à la location courte durée ou mettre en place une stratégie de location mixte pour garantir votre conformité fiscale et légale ?

Contactez les équipes Hostcare pour une étude de rentabilité et de conformité personnalisée. Sécurisez votre patrimoine locatif 2025.