Exonération de taxe d’habitation grâce à un mandat de gestion exclusif : le rôle clé de Hostcare

Dans les groupes de propriétaires de locations saisonnières, on lit souvent des messages du type :

« Comment faire pour ne plus payer la taxe de séjour / la taxe d’habitation alors que je loue toute l’année ? »

Premier point important : la taxe de séjour payée par les voyageurs n’a rien à voir avec la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) ni avec la CFE.
La taxe de séjour reste due dès lors que votre commune l’a instaurée : elle est collectée sur les nuitées, généralement par les plateformes. Un mandat de gestion, même parfaitement rédigé, ne vous exonère pas de cette taxe.

En revanche, ce mandat peut jouer un rôle décisif pour limiter ou éviter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et donc la fameuse double imposition CFE + THRS qui inquiète tant les loueurs. C’est ce mécanisme que nous allons décortiquer, en expliquant comment un mandat structuré – comme ceux mis en place par Hostcare – peut sécuriser la situation fiscale du propriétaire.

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1. Le nouveau paysage fiscal des locations saisonnières

1.1. La double imposition CFE + taxe d’habitation confirmée

Depuis plusieurs années, les propriétaires de meublés de tourisme se demandent s’ils peuvent être imposés à la fois :

• à la CFE (Cotisation foncière des entreprises), parce que la location saisonnière est une activité professionnelle,
• et à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), parce que le logement reste un local meublé d’habitation qui n’est pas la résidence principale.

Le gouvernement a répondu clairement dans deux réponses ministérielles du 3 juin 2025 :
oui, le cumul est possible pour les meublés de tourisme, dès lors que le propriétaire est considéré comme conservant la jouissance ou la disposition du bien au 1er janvier. (Assemblée Nationale)

Résultat : un même logement peut supporter à la fois CFE et THRS, ce qui alourdit sensiblement la fiscalité locale des loueurs.

1.2. Le critère central : la « liberté de disposition »

La position de l’administration s’appuie sur une jurisprudence du Conseil d’État de 2023 : quand un logement est loué pour de courtes durées et que le propriétaire est libre d’accepter ou de refuser les réservations, il est présumé conserver la jouissance du bien. (Copep's)

Autrement dit :

• si vous pouvez, à tout moment, bloquer votre calendrier, venir quelques jours dans le logement ou refuser une demande de location,
• alors, fiscalement, le logement reste sous votre libre disposition. Il est traité comme une résidence secondaire, et la THRS est due, en plus de la CFE.

Cette notion de liberté de disposition est devenue le pivot de la fiscalité des meublés de tourisme.

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2. Taxe de séjour vs taxe d’habitation : bien distinguer les deux

Avant d’aller plus loin, il est essentiel de clarifier un abus de langage très répandu.

2.1. La taxe de séjour

• Instituée par les communes ou intercommunalités touristiques.
• Calculée sur les nuitées réellement réalisées.
• Payée par les voyageurs, mais collectée par l’hébergeur ou par les plateformes (Airbnb, Booking, etc.).
• Elle sert à financer la promotion touristique locale.

Un mandat de gestion confié à un opérateur comme Hostcare peut transférer la gestion pratique de cette taxe (déclaration, reversement), mais ne crée pas d’exonération : la taxe de séjour reste due dès lors que la commune l’applique.

2.2. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, la THRS est intégralement concentrée sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale. (Service Public)

Vous êtes redevable de la THRS si, au 1er janvier :

• vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un logement meublé,
• qui n’est pas votre résidence principale,
• et dont vous avez la disposition (vous pouvez l’utiliser ou en profiter).

C’est uniquement sur cette taxe d’habitation « résidences secondaires » que le mandat de gestion peut, dans certains cas, ouvrir la voie à une non-imposition ou à une réclamation.

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3. Quand un meublé de tourisme peut-il échapper à la taxe d’habitation ?

3.1. Le cas des locaux « dédiés à la location touristique »

Un document officiel du ministère de l’Économie indique qu’un meublé de tourisme dédié à la location et ne constituant pas l’habitation personnelle du loueur n’est pas imposable à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. (Direction générale des Entreprises)

Deux conditions fortes se dégagent :

1. Le logement est exclusivement dédié à l’activité touristique,
2. Il ne constitue en aucun cas un lieu de résidence personnelle pour le propriétaire.

Dans la pratique, cela signifie que le fisc doit pouvoir constater qu’au 1er janvier :

• le logement n’est jamais utilisé par le propriétaire,
• il n’est pas à sa libre disposition,
• il est exploité comme un outil professionnel (comme une chambre d’hôtel).

3.2. Démontrer l’absence totale de jouissance du bien

Plusieurs spécialistes de la fiscalité des locations meublées insistent sur ce point : pour être exonéré de la THRS, le propriétaire doit prouver qu’il ne disposait plus du bien au 1er janvier, notamment lorsqu’il le confie en gestion à une société. (tgs-france.fr)

Les éléments de preuve couramment avancés sont :

• un mandat de gestion exclusif ou un bail commercial,
• interdisant toute occupation personnelle,
• signé avant le 1er janvier de l’année imposée,
• et effectivement respecté (aucun séjour propriétaire, pas de dates bloquées pour usage privé).

C’est précisément à ce niveau que la qualité du mandat de gestion Hostcare devient stratégique.

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4. Le mandat de gestion Hostcare : verrouiller la non-disposition du bien

Hostcare a fait le choix d’un positionnement para-hôtelier : les biens gérés sont considérés comme des produits touristiques, exploités de manière continue, à mi-chemin entre l’hôtel et la location saisonnière classique.

4.1. Un mandat qui interdit toute occupation personnelle

Pour espérer échapper à la THRS, le mandat doit aller bien plus loin qu’un simple contrat de conciergerie « standard ». Il doit :

• préciser que le logement est dédié à l’exploitation para-hôtelière toute l’année ;
• stipuler que le propriétaire ne peut jamais occuper son bien, même quelques jours ;
• interdire la réservation gratuite ou à tarif préférentiel au profit du propriétaire ou de ses proches,
• organiser la gestion du calendrier, des tarifs et des réservations par l’opérateur (ici Hostcare), sans intervention du propriétaire.

Un tel mandat a pour effet de priver contractuellement le propriétaire de la jouissance du bien : il ne peut plus l’utiliser comme résidence secondaire. Si cette réalité est bien appliquée dans les faits, le bien se rapproche alors juridiquement d’un actif hôtelier.

4.2. Hostcare comme exploitant para-hôtelier

Dans ce schéma, Hostcare agit comme un exploitant para-hôtelier :

• Hostcare gère les réservations, l’accueil délégué, la tarification, le ménage et le linge,
• le logement est intégré à une offre touristique structurée,
• le propriétaire devient davantage un investisseur qu’un utilisateur de son bien.

Ce positionnement renforce l’argument selon lequel le logement n’est pas une résidence secondaire du propriétaire, mais un outil d’exploitation professionnelle, comparable à une chambre d’hôtel. C’est précisément cette logique qui est au cœur des textes évoquant les « locaux dédiés à la location touristique ». (Direction générale des Entreprises)

4.3. Les clauses clés à faire figurer dans le mandat

Sans rédiger ici un modèle juridique (qui doit rester du ressort de votre conseil habituel), on peut lister les grandes lignes qu’un mandat Hostcare doit comporter pour soutenir un argumentaire de non-imposition à la THRS :

• Clause d’exclusivité de gestion : seul Hostcare peut commercialiser le bien, pour la totalité des jours de l’année.
• Clause d’interdiction d’usage privé : le propriétaire renonce contractuellement à toute occupation personnelle ou familiale du logement.
• Clause de non-ingérence dans le calendrier : le propriétaire ne peut ni bloquer des dates, ni refuser une réservation (sous réserve des limites fixées par Hostcare en matière de clientèle, par exemple).
• Clause de destination du bien : le logement est exclusivement destiné à l’activité de meublé de tourisme / résidence para-hôtelière.
• Clause de durée, couvrant idéalement plusieurs années et, en tout état de cause, en vigueur au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ces éléments, combinés à la réalité des opérations (pas de séjour propriétaire, pas de dates « privatisées »), contribuent à démontrer l’absence de liberté de disposition.

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5. Comment utiliser ce mandat pour contester une taxe d’habitation ?

Même avec un mandat parfaitement rédigé, l’administration fiscale peut continuer à émettre des avis de THRS, notamment parce que les fichiers de la Direction générale des finances publiques ne connaissent pas, par défaut, le contenu de vos contrats de gestion.

5.1. Réception de l’avis de THRS

Si vous recevez un avis de taxe d’habitation sur le bien géré par Hostcare, la procédure classique est la suivante :

1. Vérifier que le bien concerné correspond bien à la résidence para-hôtelière gérée à 100 %.
2. Vérifier que le mandat exclusif interdisant l’usage personnel était en vigueur au 1er janvier de l’année.
3. Rassembler l’ensemble des justificatifs (cf. ci-dessous).

5.2. Les pièces à produire

Pour appuyer une réclamation, il est conseillé de constituer un dossier solide, comprenant notamment :

• Copie intégrale du mandat de gestion Hostcare mentionnant l’interdiction de jouissance personnelle.

• Attestation Hostcare indiquant :

  • la période d’exploitation continue sur l’année concernée,
  • l’absence de séjour propriétaire,
  • la nature para-hôtelière de la gestion.

• Historique des réservations (plateformes ou channel manager) montrant que le logement est proposé en continu à la location.

• Éventuellement, comptes d’exploitation ou documents comptables attestant de l’activité continue.

Plusieurs services officiels indiquent que la réclamation peut être réalisée directement depuis la messagerie sécurisée de l’espace particulier sur impots.gouv.fr, en choisissant la rubrique « Réclamation / Contestation » puis « Taxe d’habitation ». (impots.gouv.fr)

5.3. Arguments à développer dans la réclamation

Le cœur de l’argumentaire est le suivant :

• Le logement ne constitue pas une résidence secondaire,
• Il est exclusivement dédié à la location touristique,
• Le propriétaire en a perdu la jouissance et la libre disposition au profit d’un exploitant (Hostcare),
• Le mandat de gestion en atteste, de même que les éléments comptables et de réservation.

La réclamation vise à faire reconnaître que le logement doit être assimilé à un local professionnel dédié à la location touristique, non imposable à la THRS, conformément aux textes officiels sur les meublés de tourisme dédiés à l’activité locative. (Direction générale des Entreprises)

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6. Et la CFE dans tout ça ?

L’éventuelle exonération de THRS ne signifie pas que le bien échappe à toute fiscalité locale.

6.1. La CFE reste due dans la plupart des cas

Un meublé de tourisme exploité à titre habituel reste, en principe, soumis à la Cotisation foncière des entreprises. Le fait de confier la gestion à Hostcare ne fait pas disparaître cette obligation. Elle peut toutefois peser :

• soit sur le propriétaire,
• soit sur l’exploitant, selon la structure choisie (statut, bail, mandat, etc.).

Certaines exonérations ou allégements de CFE peuvent s’appliquer :

• recettes locatives inférieures à 5 000 € par an,
• première année d’activité,
• exonérations votées localement. (impots.gouv.fr)

Mais ces dispositifs sont indépendants du mandat de gestion.

6.2. Un équilibre à trouver entre optimisation et conformité

L’objectif n’est pas de supprimer toute fiscalité, mais de :

• sortir de la logique de double imposition systématique,
• sécuriser la qualification du bien en local dédié à l’activité touristique,
• répartir correctement les charges entre le propriétaire et l’exploitant.

Dans cette perspective, le mandat Hostcare est un outil de structuration, mais il ne remplace pas l’analyse globale de votre expert-comptable ou de votre conseil fiscal.

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7. Bonnes pratiques pour les propriétaires qui confient leur bien à Hostcare

Pour que le mandat joue pleinement son rôle sur le plan fiscal, quelques règles pratiques s’imposent.

7.1. Avoir une stratégie claire dès le départ

Avant même de signer le mandat, il est utile de trancher une question simple :
Ce logement est-il un investissement purement para-hôtelier, ou souhaite-t-on aussi l’utiliser de temps en temps ?

• Si la réponse est « oui, on souhaite l’utiliser », il faut accepter l’idée que la THRS a de fortes chances de rester due.
• Si la réponse est « non, c’est un investissement pur », alors le mandat de gestion exclusif Hostcare, sans droit de jouissance, prend tout son sens.

Les allers-retours, les « petits week-ends de temps en temps », même rarement, peuvent fragiliser l’argumentaire d’exonération.

7.2. Respecter strictement le mandat

Un mandat même parfaitement rédigé mais non respecté ne protège pas. Il est donc essentiel de :

• ne jamais occuper le logement, même « hors plateforme »,
• ne jamais réserver à son nom, ni à celui d’un proche,
• ne pas intervenir directement sur les plateformes (création d’un compte personnel parallèle, etc.),
• laisser Hostcare gérer entièrement le calendrier.

En pratique, le propriétaire doit accepter que son bien fonctionne comme une chambre d’hôtel externalisée, sans usage personnel.

7.3. Documenter, archiver, anticiper

Enfin, la charge de la preuve incombe au contribuable. Les réponses ministérielles insistent sur la nécessité de documenter de manière irréprochable l’impossibilité d’usage personnel du bien. (Assemblée Nationale)

Quelques réflexes utiles :

• conserver l’ensemble des versions du mandat de gestion Hostcare, signé et daté,
• archiver les relevés de réservations et calendriers de l’année,
• stocker les échanges avec Hostcare relatifs à l’exploitation continue du bien,
• mentionner clairement la situation à votre expert-comptable afin qu’il puisse, le cas échéant, appuyer la réclamation.

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8. Un outil puissant, mais pas une baguette magique

Le mandat de gestion exclusif, interdisant toute jouissance personnelle, est aujourd’hui l’un des rares leviers concrets permettant de contester la qualification de résidence secondaire et, potentiellement, d’éviter la taxe d’habitation sur certains meublés de tourisme.

En structurant ses mandats et son exploitation para-hôtelière autour de cette logique, Hostcare apporte aux propriétaires un cadre particulièrement favorable :

• le bien est traité comme un support d’exploitation touristique à part entière,
• la frontière entre résidence secondaire et actif para-hôtelier est clarifiée,
• la stratégie fiscale devient plus lisible.

Mais il est crucial de garder à l’esprit que :

• les textes évoluent ;
• chaque dossier reste apprécié au cas par cas par l’administration ;
• seule une analyse personnalisée avec un professionnel du chiffre ou du droit peut sécuriser définitivement la situation.

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9. À retenir

Pour résumer :

• La taxe de séjour reste due : un mandat de gestion n’y change rien, il ne fait que transférer la gestion pratique à l’exploitant.
• La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) peut, dans certains cas, ne pas s’appliquer aux locaux exclusivement dédiés à la location touristique, dont le propriétaire ne conserve pas la jouissance. (Direction générale des Entreprises)
• La jurisprudence et les réponses ministérielles récentes font de la liberté de disposition le critère décisif.
• Un mandat de gestion Hostcare, qui interdit clairement tout usage privé du bien et confie l’exploitation à un opérateur para-hôtelier, est un outil structurant pour démontrer l’absence de jouissance.
• Pour en tirer pleinement parti, le mandat doit être rédigé avec soin, respecté à la lettre et documenté, et intégré dans une stratégie globale validée par un expert-comptable.

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