Airbnb au Pays basque : comprendre les nouvelles règles avant de louer en 2026

Le Pays basque reste l’un des territoires les plus attractifs de France pour la location saisonnière. Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Bidart, Bayonne ou Guéthary attirent chaque année des milliers de voyageurs à la recherche d’un art de vivre unique entre montagne et océan.
Mais derrière cette attractivité se cache une réalité plus complexe : le marché immobilier y est sous pression.

Face à cette tension, la Communauté d’Agglomération du Pays Basque (CAPB) a adopté un dispositif de régulation strict, afin de préserver l’équilibre entre logements touristiques et résidences principales.
Avant de louer ou d’investir, il est donc essentiel de bien comprendre les règles en vigueur, leurs conséquences et les solutions existantes pour continuer à rentabiliser son bien sans risquer de sanctions.

---

1. Une régulation désormais incontournable

Depuis le 1er mars 2023, la CAPB impose un régime de compensation obligatoire pour tout propriétaire qui souhaite transformer un logement en meublé de tourisme.

Concrètement, cela signifie que toute personne qui veut louer un logement non principal à des touristes doit créer un logement de même surface à l’année sur la même commune.
En pratique, cette mesure rend très difficile, voire impossible, la mise en location saisonnière d’une résidence secondaire, sauf dans le cadre d’un projet immobilier global.

Les communes concernées incluent notamment Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Hendaye, Ascain, Arbonne, Ahetze, Urrugne, et d’autres communes du littoral où la tension immobilière est particulièrement forte.

Ce dispositif ne concerne pas les résidences principales, mais celles-ci sont elles aussi soumises à des conditions strictes.

---

2. Ce qui reste possible pour les propriétaires

Malgré ce cadre plus rigide, la location saisonnière n’est pas interdite au Pays basque. Plusieurs cas de figure permettent encore de louer légalement.

Les résidences principales

Elles peuvent être louées jusqu’à 120 jours par an maximum, à condition de faire une déclaration préalable en mairie.
Cela signifie qu’un propriétaire peut continuer à louer son logement ponctuellement, par exemple pendant ses vacances ou lors d’événements saisonniers.
Ce modèle est celui qui subsiste dans la plupart des grandes villes françaises.

Le modèle “mixte” : étudiant + saisonnier

Le second modèle autorisé consiste à louer son bien neuf mois à un étudiant, puis trois mois en location saisonnière.
Ce format, appelé usage mixte, permet de combiner stabilité de revenus et conformité réglementaire.
Il s’adresse tout particulièrement aux propriétaires d’appartements situés dans les communes étudiantes (Bayonne, Anglet, Biarritz) ou bien desservies par les transports.

Le bail étudiant couvre la période de septembre à juin, puis le logement est proposé en location courte durée de juillet à septembre.
Ce système offre une double rentabilité et répond à deux besoins réels du territoire : loger les étudiants pendant l’année et accueillir les touristes l’été.

---

3. Pourquoi le dispositif de compensation a été instauré

Le dispositif mis en place par la CAPB repose sur une logique simple : rétablir un équilibre entre logements touristiques et logements à l’année.

Entre 2010 et 2020, certaines communes basques ont vu jusqu’à 20 % de leur parc immobilier basculer vers la location saisonnière.
Les actifs locaux, saisonniers ou jeunes ménages ont progressivement été exclus du marché locatif classique, face à la hausse continue des loyers et à la rareté des offres.

En parallèle, l’explosion d’Airbnb et des plateformes similaires a bouleversé les pratiques de location.
Des logements autrefois loués à l’année ont été transformés en meublés de tourisme, souvent pour des raisons économiques.
Pour un propriétaire, la différence de rentabilité est évidente : à Biarritz, un appartement T2 peut rapporter entre 10 000 et 15 000 euros par an en location saisonnière, contre 7 000 euros en location à l’année.

Mais pour les collectivités, cette transformation massive a eu un effet direct sur la démographie et le tissu local : moins de logements disponibles pour les habitants, moins d’enfants inscrits à l’école, et un déséquilibre social croissant dans certains quartiers.

C’est pour limiter ces effets que la CAPB a choisi d’imposer une compensation.
L’objectif n’est pas de pénaliser les propriétaires, mais de réintroduire des logements durables dans le parc résidentiel.

---

4. Les démarches administratives à connaître

Louer en toute légalité au Pays basque nécessite plusieurs démarches précises. Elles varient légèrement selon la commune, mais les grandes étapes sont communes à tout le territoire.

1. Déclaration en mairie

Toute location meublée doit faire l’objet d’une déclaration préalable, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Cette formalité permet d’obtenir un numéro d’enregistrement, obligatoire sur toutes les annonces publiées (Airbnb, Booking, Abritel, etc.).

2. Autorisation de changement d’usage

Pour un logement secondaire, il faut obtenir une autorisation de changement d’usage.
Cette autorisation n’est accordée qu’à condition d’apporter une compensation équivalente (création d’un logement à l’année).
Sans cela, la location saisonnière est interdite.

3. Respect du règlement de copropriété

Certaines copropriétés interdisent explicitement la location de courte durée.
Avant toute mise en ligne, il est indispensable de vérifier le règlement de copropriété pour éviter tout litige.

4. Déclaration fiscale

Les revenus tirés de la location saisonnière sont soumis au régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Ce statut permet de déduire les charges réelles (ménage, entretien, taxe foncière, électricité, etc.) et d’amortir le bien.
Les démarches sont simples et peuvent être confiées à un expert-comptable.

---

5. Les sanctions en cas de non-respect

Les communes basques effectuent désormais des contrôles réguliers.
Les plateformes transmettent leurs données à la CAPB, ce qui permet d’identifier les logements loués illégalement.

Les sanctions peuvent être lourdes :

• amende administrative jusqu’à 50 000 euros,
• obligation de cesser immédiatement la location,
• retrait de l’annonce sur les plateformes.

En cas de récidive, le propriétaire peut également être poursuivi pour non-respect du code de la construction et de l’habitation.

---

6. Comment rester rentable malgré les nouvelles règles

Ces contraintes peuvent sembler décourageantes, mais il existe encore plusieurs leviers pour rentabiliser efficacement un bien au Pays basque, tout en respectant la réglementation.

Louer son bien principal pendant les périodes creuses

Un propriétaire peut louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours par an, sans perdre ses droits.
En pratique, cela permet de générer plusieurs milliers d’euros de revenus complémentaires, notamment durant l’été ou lors d’événements comme le festival de Biarritz ou les fêtes de Bayonne.

Adopter le modèle mixte étudiant/saisonnier

Un appartement loué neuf mois à un étudiant (à raison de 550 € par mois) puis trois mois à des touristes (100 € la nuitée en moyenne) peut rapporter près de 12 000 € par an, tout en restant conforme aux règles.
C’est une solution durable, équilibrée et parfaitement adaptée au contexte local.

Confier la gestion à une conciergerie professionnelle

La réglementation se complexifie, mais des sociétés spécialisées peuvent prendre en charge la gestion complète : accueil, ménage, linge, entretien, communication voyageurs et fiscalité.
Cela permet de sécuriser la conformité du bien tout en maximisant son taux d’occupation.

---

7. Une attractivité touristique intacte

Malgré la régulation, la demande touristique au Pays basque reste exceptionnelle.
Les chiffres d’occupation des logements meublés en 2024 et 2025 le confirment :

• 80 % de taux d’occupation sur la côte en été,
• plus de 60 % pendant les vacances de Pâques,
• une hausse continue du tourisme à la carte (week-ends prolongés, courts séjours en semaine).

Les profils de voyageurs évoluent également :

• couples actifs en quête d’authenticité,
• familles françaises et européennes,
• télétravailleurs attirés par la douceur de vivre du Pays basque.

Ce dynamisme assure aux propriétaires une rentabilité stable sur l’année, à condition d’adapter leur stratégie tarifaire et leur calendrier de réservations.

---

8. Le rôle des communes et la recherche d’un équilibre

La CAPB n’est pas dans une logique punitive, mais de régulation durable.
Son objectif est d’éviter une monoculture touristique, tout en continuant à soutenir l’économie locale.
La location saisonnière représente une source importante de revenus pour :

• les commerces et restaurants,
• les artisans,
• les entreprises de nettoyage, de blanchisserie ou de maintenance.

En imposant des règles claires, la CAPB cherche à préserver le tissu social tout en maintenant l’activité économique liée au tourisme.
Les mairies encouragent d’ailleurs les projets hybrides : colocation étudiante + location saisonnière, résidences mixtes, ou partenariats avec des gestionnaires professionnels agréés.

---

9. Vers une professionnalisation du secteur

Les nouvelles obligations entraînent une montée en compétence du marché local.
Les propriétaires indépendants sont de plus en plus nombreux à se faire accompagner pour :

• comprendre les démarches administratives,
• maîtriser la fiscalité LMNP,
• déléguer la communication voyageurs,
• et s’assurer de la conformité juridique de leur bien.

Cette professionnalisation contribue à renforcer la qualité de l’offre basque : logements mieux entretenus, prestations plus homogènes et relation de confiance entre propriétaires, gestionnaires et collectivités.

---

10. L’expertise Hostcare : concilier rentabilité et conformité

Chez Hostcare, nous accompagnons les propriétaires du Pays basque dans une approche globale :
non seulement pour gérer leurs biens, mais aussi pour garantir la conformité réglementaire et fiscale de leur activité.

Notre équipe locale suit chaque propriétaire dans :

• la déclaration en mairie et la demande d’autorisation si nécessaire,
• la mise en place d’une stratégie mixte adaptée,
• la gestion complète du bien (entretien, linge, accueil, communication voyageurs),
• et l’optimisation du revenu net annuel à travers des outils professionnels (tarification dynamique, calendrier optimisé, communication multicanale).

Nous croyons que la location saisonnière doit être encadrée, mais pas freinée.
Bien accompagnés, les propriétaires peuvent continuer à profiter de leur bien, à couvrir leurs charges et à participer activement à l’attractivité du territoire.

---

Conclusion

Le Pays basque illustre parfaitement les défis actuels de la location saisonnière : préserver le logement pour les habitants tout en maintenant une offre touristique de qualité.
L’encadrement mis en place depuis 2023 est exigeant, mais il ouvre aussi la voie à un modèle plus durable et plus équilibré.

Pour les propriétaires, la clé est de s’adapter sans se décourager, en s’appuyant sur :

• une compréhension claire des règles locales,
• une stratégie de location mixte ou principale,
• et un accompagnement professionnel solide.

Le marché reste porteur, la demande touristique ne faiblit pas, et les solutions existent.
Avec les bons partenaires, la location saisonnière au Pays basque peut rester un levier de valorisation patrimoniale et de revenus récurrents à long terme.