Investissement para-hôtelier et Airbnb : Ne tombez pas dans le piège du rendement brut

Dans l'univers de l'investissement immobilier, la location courte durée et le régime para-hôtelier sont souvent présentés comme les solutions miracles pour booster sa rentabilité. S'il est vrai que les revenus générés par une nuitée en Airbnb dépassent largement ceux d'une location nue classique, un danger guette les investisseurs non avertis : la confusion entre le rendement brut et le rendement net.

Pour réussir son projet et assurer la pérennité de son financement, il est crucial de comprendre pourquoi l'écart entre ces deux indicateurs est bien plus important en saisonnier qu'en résidentiel.

Le rendement brut en courte durée : un indicateur en trompe-l'œil

Lorsqu'un agent immobilier ou un vendeur vous présente un projet d'investissement, le chiffre mis en avant est presque toujours le rendement brut. En location saisonnière, ce chiffre est souvent impressionnant, atteignant parfois les 10, 12 ou 15 %.

Cependant, là où la différence entre le brut et le net est minime pour une location vide (quelques points de taxes et charges de copropriété), elle devient abyssale en location courte durée. Le piège est de baser son plan de financement et ses prévisions de trésorerie sur ce montant brut. Faire cette erreur, c'est s'exposer à des difficultés financières majeures dès les premiers mois d'exploitation.

Les charges d'exploitation qui pèsent sur votre rentabilité

Pour passer du revenu brut (le chiffre d'affaires encaissé) au revenu net, plusieurs postes de dépenses spécifiques doivent être rigoureusement déduits.

1. Les frais de plateformes (OTA)

Pour louer votre bien, le passage par des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Abritel est quasi indispensable. Ces intermédiaires prélèvent des commissions qui varient généralement entre 15 % et 20 % du montant des réservations. C'est un prélèvement direct sur votre chiffre d'affaires.

2. Les frais de ménage et d'entretien

La location para-hôtelière impose une propreté irréprochable entre chaque séjour. Les frais de ménage, de blanchisserie et de remise en état sont récurrents. Bien que souvent refacturés au client, ils impactent la structure de prix et la gestion de votre trésorerie au quotidien.

3. La consommation énergétique : le facteur "vacances"

C'est un poste souvent sous-estimé : les factures d'électricité et d'eau. On observe généralement une augmentation de 20 % à 30 % de la consommation par rapport à un usage résidentiel classique. En vacances, les voyageurs sont moins vigilants (chauffage, climatisation). Cette hausse est une réalité statistique à intégrer.

Fiscalité : les taxes "invisibles" de la location saisonnière

C'est ici que le calcul se complexifie. Contrairement à une location à l'année où certaines charges sont récupérables auprès du locataire, la location saisonnière fonctionne sur un prix "tout compris". Le propriétaire supporte seul des taxes spécifiques qu'il ne peut pas refacturer à ses clients.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Dès lors que vous exercez une activité de location meublée (LMNP, LMP ou para-hôtellerie), vous êtes considéré comme exerçant une activité professionnelle. À ce titre, vous êtes redevable de la CFE. Son montant dépend de la valeur locative du bien et du taux décidé par la commune. Contrairement à une location classique, vous ne pouvez pas la répercuter sur les voyageurs.

La Taxe d'Habitation sur les résidences secondaires

Bien que la taxe d'habitation sur la résidence principale ait été supprimée, elle subsiste pour les résidences secondaires. Si votre logement est loué en saisonnier mais que vous vous en réservez la jouissance une partie de l'année, vous pourriez être redevable de cette taxe en plus de la CFE, selon les délibérations des collectivités locales.

La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL)

La CRL est une taxe souvent oubliée. Elle s'élève à 2,5 % (et non 1,5 %) des revenus locatifs. Elle concerne principalement les locations situées dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, lorsque le bailleur est une personne morale (comme une SCI à l'IS).
Note importante : Dans le cadre d'une activité para-hôtelière soumise à la TVA, vous êtes généralement exonéré de la CRL, car les revenus soumis à la TVA échappent à cette contribution.

L'avantage du régime réel : transformer les charges en levier fiscal

Si ces charges et taxes pèsent sur votre cash-flow immédiat, elles ne sont pas perdues pour autant. Dans le cadre d'un investissement en LMNP au régime réel ou en SCI à l'IS, l'intégralité de ces dépenses est déductible de votre résultat comptable :

• Frais de plateformes et de conciergerie.
• Travaux et entretien.
• CFE et taxes foncières.
• Intérêts d'emprunt et assurances.

Grâce au mécanisme de l'amortissement, ces charges permettent souvent de réduire votre bénéfice imposable à zéro, neutralisant ainsi l'impôt sur le revenu pendant de nombreuses années.

Conclusion

Pour sécuriser votre investissement, vous devez raisonner en revenu "net-net". Présenter un dossier bancaire basé sur un rendement brut est une erreur stratégique. C'est uniquement après déduction des frais d'exploitation, des commissions de plateformes et des taxes locales (CFE, THRS) que vous connaîtrez votre réelle capacité d'autofinancement.

En tant que réseau de conciergeries spécialisé, Hostcare vous accompagne pour optimiser ces coûts et transformer un rendement théorique en une rentabilité réelle et pérenne.