Fin du Pinel : Le LMNP au réel devient le nouveau standard de l'immobilier en 2026

Nous y sommes. En ce mois de décembre 2025, le rideau tombe définitivement sur le dispositif Pinel. Pour les investisseurs, ce n'est pas la fin des opportunités, mais le début d'une ère plus pragmatique. Chez Hostcare, nous constatons que la transition vers le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel est désormais la voie royale, que ce soit dans l'ancien ou, plus surprenant pour certains, dans le neuf.

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Pinel vs LMNP au réel : La fin du mirage fiscal

Le 1er janvier 2025 a marqué l'arrêt de mort du Pinel. Ce dispositif, qui permettait une réduction d'impôt en échange d'un loyer plafonné dans le neuf, ne correspond plus à la stratégie budgétaire de l'État. Résultat : le marché du neuf a subi un coup d'arrêt brutal avec une chute de plus de 40 % des réservations par les particuliers sur l'année 2025.

Pourtant, il ne faut pas enterrer l'immobilier neuf. Si la défiscalisation pure (le "cadeau" fiscal à l'entrée) disparaît avec le Pinel, le LMNP au réel prend le relais de manière bien plus efficace :

• Dans le neuf : Hostcare accompagne de plus en plus de promoteurs pour concevoir des programmes adaptés au meublé. L'investisseur récupère la TVA (20 %) sous certaines conditions et bénéficie d'un bien aux dernières normes énergétiques (RE2020), sans aucuns travaux à prévoir pour les 15 prochaines années.
• Dans l'ancien : C'est le terrain de la réactivité. L'achat est moins cher qu'en VEFA, et le régime réel permet de déduire l'intégralité des travaux de rénovation, souvent nécessaires pour atteindre un DPE performant.

La fiscalité 2026 : Entre réalisme et rentabilité

Il est essentiel de regarder la vérité en face : le cadre fiscal a évolué. La Loi de Finances 2025 a instauré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Est-ce un frein ? Non, c'est un rééquilibrage. Durant toute la phase d'exploitation, le régime réel vous permet toujours de déduire :

1. Les intérêts d'emprunt.
2. Les charges de copropriété et d'assurance.
3. L'amortissement du bien (le bâti et le mobilier).

Ce mécanisme permet d'afficher un revenu net d'impôt (ou très faiblement fiscalisé) pendant 15 à 20 ans. Le gain de trésorerie immédiat reste bien plus protecteur pour votre pouvoir d'achat que ne l'était la réduction d'impôt Pinel, souvent "grignotée" par des prix d'achat trop élevés dans le neuf.

Le pragmatisme des élus : Un signal fort pour 2026

Loin des débats dogmatiques, la réalité du terrain est pragmatique. Selon le baromètre de décembre 2025 (ANETT / Protourisme), les élus locaux sont les premiers défenseurs de la location meublée :

• 82 % des maires des communes touristiques affirment que les meublés de tourisme boostent l'économie locale (commerces, restaurants, services).
• 2/3 des élus refusent la surrégulation, conscients que contraindre les meublés ne résoudra pas par magie la crise du logement permanent.

C'est ici que des villes de taille intermédiaire tirent leur épingle du jeu. Contrairement à des zones ultra-tendues comme le Bassin d'Arcachon, où la cohabitation entre résidents annuels et touristes est complexe à gérer pour les mairies, des secteurs moins saturés offrent une stabilité rassurante. Les maires y voient un outil contre les "lits froids" (ces volets fermés 10 mois sur 12) et un moyen de loger les actifs en mobilité ou les étudiants grâce à la flexibilité des baux.

Pourquoi la flexibilité est votre meilleur atout

Le LMNP au réel offre une liberté contractuelle que le Pinel n'a jamais permise. En 2026, l'investisseur performant est celui qui sait adapter son offre :

• Bail étudiant de septembre à mai.
• Location courte durée sur la période estivale pour capter la prime de rentabilité touristique.
• Bail mobilité pour les cadres en mission.

Cette hybridation permet d'atteindre des rendements que l'immobilier "nu" ne peut plus offrir, tout en restant dans les clous des volontés locales.

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Hostcare : Votre partenaire de cette nouvelle ère

Que vous soyez un particulier souhaitant transformer un actif ancien ou un promoteur cherchant à commercialiser du neuf sans l'appui du Pinel, le LMNP au réel est votre levier de croissance.