Comment construire son bilan prévisionnel pour un investissement en parahôtellerie ?

L'exploitation en parahôtellerie ne se résume pas à la simple mise en location d'un bien meublé. Elle se définit par la fourniture habituelle, en plus de l'hébergement, d'au moins trois des quatre services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage des locaux). Pour un propriétaire, cette activité commerciale nécessite une approche comptable rigoureuse, que vous soyez sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Professionnel).

Réussir son investissement impose de distinguer deux piliers financiers : le Haut de Bilan, qui concerne la structure et l'investissement, et le Bas de Bilan, dédié à la réalité du terrain et de l'exploitation.

---

I. Le Haut de Bilan : l'assise financière de votre projet

Le haut de bilan regroupe les éléments "long terme" de votre opération. C'est ici que se joue la stratégie d'amortissement, essentielle pour réduire votre base imposable sur le long terme.

1. Le coût d'acquisition global

Il ne faut pas se limiter au prix d'achat du bien. Un bilan d'investisseur doit intégrer :

• Valeur nette vendeur : Le prix de l'immobilier proprement dit.
• Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : Les frais de notaire.
• Commissions d'intermédiaires : Frais d'agence immobilière ou de chasseur immobilier.

2. La mise en conformité et l'équipement

En parahôtellerie, le niveau d'exigence des voyageurs sur des plateformes type Airbnb est élevé.

• Budget travaux : Rénovation énergétique, rafraîchissement ou réagencement pour optimiser la capacité d'accueil.
• Ameublement et électroménager : Contrairement à la location nue, ici tout doit être fourni, de la machine à café au linge de lit haute densité. Ces éléments constituent des immobilisations qui seront amorties sur des durées courtes (souvent 5 à 10 ans).

3. Les frais financiers de montage

L'ingénierie financière a un coût qu'il faut capitaliser :

• Frais de dossier bancaire et garanties : Caution ou hypothèque.
• Intérêts d'emprunt : Bien qu'ils apparaissent en charges dans le compte de résultat, ils sont indissociables du financement de votre haut de bilan.

---

II. Le Bas de Bilan : l'exploitation et la performance opérationnelle

Le bas de bilan traite de la vie quotidienne de votre investissement. C’est la différence entre votre Chiffre d'Affaires (CA) et vos charges qui déterminera votre résultat d'exploitation.

1. Le Chiffre d'Affaires (CA)

Il comprend les loyers perçus via les OTA (Online Travel Agencies) et, éventuellement, les ventes additionnelles. En parahôtellerie, vous pouvez facturer des services supplémetaires (ménage à la demande, excursions, paniers repas).
Note : La vente de nourriture et d'alcool est très encadrée juridiquement et nécessite des licences spécifiques.

2. Les charges de commercialisation et de gestion

• Commissions Airbnb / Booking / Abritel : Elles oscillent généralement entre 15 % et 20 % du prix de la nuitée.
• Frais de conciergerie : Faire appel à un réseau comme Hostcare permet de déléguer l'accueil, le ménage et la maintenance. C'est un coût de gestion indispensable pour un investisseur qui souhaite un revenu passif.
• Fluides et abonnements : Électricité, eau, gaz (plus rare mais existant), abonnement Wi-Fi et TV.

3. Les charges fiscales et imprévus

• Fiscalité locale : Taxe foncière, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) puisque l'activité est commerciale, et éventuellement la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) pour les structures à l'IS.
• La provision pour imprévus : C'est le point clé d'un bilan prudent. Il est recommandé de bloquer environ 10 % du CA pour couvrir les réparations d'urgence, le remplacement de petit matériel ou une vacance locative soudaine.

---

III. Tableau récapitulatif : Les postes clés de votre bilan

Ce tableau vous permet de visualiser les postes de dépenses à intégrer dans votre tableur Excel pour simuler votre rentabilité.

Poste du Bilan	Détails des dépenses à prévoir	Nature comptable
Investissement Immobilier	Prix d'achat + Frais de notaire + Agence	Immobilisation (Amortissable)
Aménagement	Travaux de rénovation + Décoration	Immobilisation (Amortissable)
Équipement	Mobilier complet + Électroménager	Immobilisation (Amortissable)
Distribution	Commissions OTA (Airbnb, Booking, etc.)	Charge d'exploitation
Opérationnel	Conciergerie, Ménage, Blanchisserie, Produits d'accueil	Charge d'exploitation
Fluides & Web	Électricité, Eau, Internet, Assurance PNO	Charge d'exploitation
Frais de structure	Honoraires comptables + Frais bancaires	Charge d'exploitation
Impôts & Taxes	Taxe foncière, CFE, CRL	Charge fiscale
Sécurité	Provision pour imprévus (10% du CA)	Provision / Charge

---

IV. L'objectif final : Une trésorerie annuelle cohérente

L'erreur classique du débutant est de raisonner au mois. La parahôtellerie est une activité saisonnière. Votre bilan doit viser une trésorerie nulle ou positive sur l'année complète.

L'amortissement du haut de bilan (travaux et mobilier) vous permettra, dans la plupart des cas, de dégager un bénéfice comptable très faible ou nul, et donc de ne pas payer d'impôt sur le revenu sur ces recettes pendant plusieurs années, tout en ayant un cash-flow réel positif en banque.

---

L'accompagnement Hostcare : de la théorie à la pratique

Construire un bilan prévisionnel est une étape théorique. La réalité du terrain en est une autre. Hostcare accompagne les propriétaires dans cette transition vers la parahôtellerie en apportant des données réelles sur les coûts d'exploitation et les prix de marché.

Que vous soyez déjà en LMNP ou que vous envisagiez un premier achat pour de l'exploitation courte durée, nous vous aidons à structurer vos charges pour que votre projet soit finançable par les banques et rentable dès la première année.