Combien de biens en conciergerie pour en vivre ?

1. Comprendre le modèle économique d’une conciergerie Airbnb

Avant de savoir combien de biens il faut gérer pour vivre de la conciergerie, il est essentiel de comprendre comment se structure le chiffre d’affaires d’une conciergerie Airbnb en 2025.

Les sources de revenus d’une conciergerie

Une conciergerie tire ses revenus de plusieurs leviers :

• Les honoraires de gestion, généralement 15 à 25 % des loyers encaissés,
• Les forfaits ménage, payés par les voyageurs à chaque séjour,
• Les services additionnels, comme la blanchisserie, les paniers d’accueil ou la location de linge.

Selon la stratégie adoptée, ces revenus peuvent varier fortement.

Faire le ménage soi-même ou le sous-traiter

C’est l’un des premiers choix stratégiques pour un nouveau concierge.

• S’il fait lui-même le ménage, le revenu par bien sera plus élevé, mais au prix d’un temps de travail important.
• S’il choisit la sous-traitance, il pourra se concentrer sur le développement du portefeuille et l’accompagnement des propriétaires, mais avec une marge plus réduite.

Ce choix impacte directement le nombre de biens nécessaires pour atteindre un revenu suffisant.

L’impact de la localisation

Un appartement loué sur Airbnb à Nice ou Cannes ne génère pas les mêmes revenus qu’une maison dans la Creuse.

• Sur la Côte d’Azur, le ticket moyen des locations est élevé, et un seul bien peut rapporter beaucoup à la conciergerie.
• Dans des zones rurales ou moins touristiques, il faudra compenser par un portefeuille plus large pour atteindre le même revenu.

La localisation joue donc un rôle clé dans la rentabilité d’une conciergerie.

La qualité du portefeuille

Mieux vaut gérer 15 villas haut de gamme bien louées que 30 petits appartements avec une rotation incessante et des revenus plus faibles. La typologie des biens a un impact majeur :

• Une villa de luxe peut générer des honoraires de gestion importants, même si elle n’est louée qu’une partie de l’année.
• À l’inverse, multiplier les petits appartements peut apporter du volume, mais aussi une charge opérationnelle lourde.

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En résumé, avant même de parler du “nombre de biens pour en vivre”, il faut considérer trois paramètres :

1. La stratégie de ménage (fait soi-même ou sous-traité),
2. La zone géographique (Côte d’Azur vs Creuse),
3. La qualité du portefeuille (villas haut de gamme vs appartements classiques).

2. Les revenus moyens par bien géré en 2025

Pour estimer combien de biens il faut gérer pour en vivre, il faut d’abord savoir combien rapporte un logement type à une conciergerie. En 2025, les chiffres varient selon la localisation, la saisonnalité et la typologie des biens, mais on peut donner une moyenne représentative.

Exemple concret : un appartement type sur Airbnb

Prenons un appartement de 50 m² dans une zone touristique dynamique (exemple : La Rochelle, Annecy ou Montpellier).

• Revenu locatif annuel (voyageurs Airbnb) : environ 18 000 € (à raison de 1500 € / mois sur 12 mois, avec variation entre haute et basse saison).
• Honoraires de gestion (20 %) : 3 600 € / an.
• Forfaits ménage (50 € par séjour, 40 séjours / an) : 2 000 € / an.

👉 Pour cet appartement, la conciergerie génère donc environ 5 600 € de chiffre d’affaires par an.

Combien rapporte un bien à la conciergerie ?

Cette estimation peut varier :

• En zone premium (Côte d’Azur, Paris, Chamonix), un seul bien peut générer 7 000 à 10 000 € de CA conciergerie par an.
• En zone rurale ou moins touristique, le revenu peut descendre à 3 000 à 4 000 € par an et par bien.

En moyenne nationale, on estime qu’un bien bien exploité rapporte entre 5 000 et 6 000 € de CA annuel à une conciergerie.

L’impact du taux d’occupation

Le taux d’occupation est un facteur déterminant :

• À 80 % de remplissage, un bien produit presque son plein potentiel,
• À 50 % de remplissage, les revenus chutent, et la conciergerie doit compenser avec davantage de biens.

👉 D’où l’importance d’une tarification dynamique (PriceLabs, Beyond Pricing…) et d’une gestion professionnelle du calendrier pour maximiser la rentabilité.

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En résumé, en 2025, un bien géré en location saisonnière sur Airbnb rapporte en moyenne 5 000 à 6 000 € de CA par an à une conciergerie. C’est ce chiffre qu’il faut garder en tête pour calculer combien de biens sont nécessaires pour en vivre.

3. Combien de biens faut-il gérer pour atteindre un revenu à temps plein ?

Maintenant que nous savons qu’un bien rapporte en moyenne 5 000 à 6 000 € de CA annuel à une conciergerie, il est possible d’estimer le nombre de biens nécessaires pour atteindre différents paliers de revenus.

Le seuil de 10 biens : un complément de revenu solide

Avec 10 biens correctement gérés, une conciergerie peut générer environ 50 000 à 60 000 € de chiffre d’affaires par an.

• Si le concierge fait lui-même le ménage, une bonne partie de ce chiffre d’affaires peut se transformer en revenu net, mais au prix d’un emploi du temps chargé.
• S’il sous-traite, la marge sera plus faible, mais il pourra se concentrer sur le développement de son portefeuille.

👉 À ce stade, la conciergerie procure déjà un complément de revenu équivalent à un mi-temps ou une seconde activité rentable.

Le seuil de 15 à 20 biens : un revenu confortable

Avec 15 biens, le chiffre d’affaires monte à 75 000 à 90 000 € par an.

• Après déduction des frais (ménages, linge, outils, assurances), il reste de quoi dégager un revenu net équivalent à un bon salaire de cadre.
• À partir de 20 biens, le seuil d’un revenu à temps plein confortable est atteint, même en cas de sous-traitance partielle.

👉 C’est le point d’équilibre le plus recherché : assez de biens pour bien gagner sa vie, sans gérer une structure trop lourde.

Le seuil de 30 biens et plus : une conciergerie structurée

Au-delà de 30 biens, on passe dans une autre dimension.

• Le chiffre d’affaires grimpe à 150 000 à 180 000 € par an,
• Mais l’organisation devient plus complexe : il faut structurer une équipe (agents de ménage, intendants, maintenance).

👉 À ce stade, le concierge n’est plus seulement un exploitant, mais devient un chef d’entreprise à part entière, capable de créer un véritable réseau local.

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En résumé :

• 10 biens : un bon complément de revenu,
• 15–20 biens : un revenu confortable et stable,
• 30 biens et + : une conciergerie structurée qui devient une entreprise à part entière.

Le nombre exact dépendra bien sûr de la stratégie (ménage en interne ou sous-traité), de la région (Côte d’Azur vs Creuse) et de la typologie du portefeuille (villas vs appartements).

4. Les erreurs fréquentes des nouveaux concierges

Se lancer dans la conciergerie Airbnb peut sembler simple : trouver quelques biens, publier les annonces, assurer le ménage… Pourtant, beaucoup de nouveaux concierges commettent les mêmes erreurs, qui limitent fortement leur rentabilité.

Sous-estimer les frais fixes et charges

Créer une conciergerie implique des coûts incontournables :

• L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro),
• Les outils de gestion et de channel manager (synchronisation des annonces Airbnb, Booking, Abritel…),
• Les frais de comptabilité et de structure,
• Les commissions bancaires ou Stripe pour l’encaissement.

Ne pas anticiper ces charges peut donner l’impression de gagner beaucoup sur le papier, alors que le revenu net réel est bien plus faible.

Penser uniquement en nombre de biens

Une erreur courante consiste à se focaliser sur le nombre de biens gérés plutôt que sur leur qualité.

• Gérer 30 petits appartements mal placés et à faible rendement peut rapporter moins que 15 villas haut de gamme bien louées.
• L’optimisation du portefeuille est donc essentielle pour maximiser la rentabilité.

👉 Le bon calcul n’est pas « combien de biens », mais « combien chaque bien rapporte réellement ».

Négliger la fidélisation des propriétaires

Dans la conciergerie, trouver de nouveaux biens est crucial… mais les garder l’est encore plus.

• Un propriétaire qui change de conciergerie peut faire perdre plusieurs milliers d’euros de revenus annuels.
• Entretenir une relation de confiance, communiquer régulièrement et fournir un suivi transparent est donc indispensable.

Les conciergeries qui réussissent ne sont pas celles qui signent le plus vite, mais celles qui savent fidéliser leurs propriétaires dans la durée.

Oublier l’importance des avis voyageurs

Sur Airbnb et les autres plateformes, les avis voyageurs déterminent en grande partie la visibilité d’un logement.

• Un ménage mal fait, un détail négligé ou un check-in mal géré peut coûter cher en réputation.
• À l’inverse, une conciergerie attentive récoltera des notes 5 étoiles, renforçant la rentabilité des biens gérés.

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En résumé, les erreurs les plus courantes sont :

1. Sous-estimer les frais fixes,
2. Se concentrer sur la quantité au lieu de la qualité,
3. Négliger la fidélisation des propriétaires,
4. Sous-évaluer l’importance des avis voyageurs.

Éviter ces pièges permet de construire une conciergerie rentable et durable.

5. Comparatif : conciergeries indépendantes vs franchises

Quand on veut se lancer dans la conciergerie Airbnb, deux options se présentent :

• Créer sa conciergerie en toute indépendance,
• Rejoindre une franchise ou un réseau déjà établi.

Chaque modèle a ses avantages et ses limites, mais les différences en termes de revenus et de liberté sont considérables.

Les modèles de franchise : HostnFly, Guest Adom, Primo Conciergerie…

Les grandes enseignes de conciergerie séduisent par leur notoriété et leur accompagnement. Elles mettent en avant :

• Des outils de gestion intégrés,
• Une marque nationale rassurante pour les propriétaires,
• Un support administratif et marketing.

Mais ces avantages ont un prix :

• Les partenaires locaux ne conservent souvent que 100 % des revenus ménage et une faible part des honoraires de gestion (5 à 10 %),
• Certains réseaux exigent un droit d’entrée et des redevances fixes,
• Les contrats sont généralement rigides, avec peu de liberté pour adapter l’offre localement.

👉 Résultat : même avec 15 biens, un partenaire franchisé ne gagne souvent que 15 à 20 K€/an, car la majorité de la valeur remonte au siège.

Les conciergeries indépendantes : liberté et marge plus élevée

En créant sa conciergerie sans franchise, l’indépendant garde la totalité de son chiffre d’affaires. Cela signifie :

• 100 % des honoraires de gestion et des ménages,
• Une liberté totale dans la communication et la prospection,
• Pas de redevances à reverser.

Mais l’indépendant doit aussi assumer seul :

• L’investissement initial (site web, channel manager, avocat, outils de facturation…),
• Les démarches administratives,
• Le temps nécessaire pour développer son portefeuille.

👉 Ce modèle est plus rentable, mais demande beaucoup d’efforts et de compétences transversales dès le départ.

L’alternative Hostcare : souplesse et 70 % du CA reversé

Hostcare propose un modèle unique en France :

• Pas de droit d’entrée,
• Pas de contrat rigide,
• Une simple participation mensuelle fixe (39 €),
• Et surtout : 70 % du chiffre d’affaires conciergerie (gestion + ménage) reversé directement aux concierges.

Dans notre exemple de 15 biens (~54 000 € de CA conciergerie brut), un concierge Hostcare touche environ 37 800 € nets/an, soit deux à trois fois plus que dans les modèles de franchise classiques.

👉 Ce modèle combine la liberté de l’indépendant et la sécurité d’un réseau national, avec des outils professionnels et un accompagnement sur-mesure.

6. Conclusion : construire une conciergerie rentable avec Hostcare

Se lancer dans la conciergerie Airbnb est une aventure passionnante, mais qui nécessite une vision claire des chiffres. Comme nous l’avons vu :

• En moyenne, un bien rapporte 5 000 à 6 000 € de CA par an à une conciergerie,
• Il faut 15 à 20 biens pour atteindre un revenu confortable,
• La réussite dépend autant de la qualité du portefeuille que du nombre de biens.

Les erreurs classiques (sous-estimer les frais, se concentrer sur la quantité, négliger la relation propriétaire, oublier l’importance des avis voyageurs) peuvent rapidement freiner la croissance.

Face à ces réalités, trois modèles existent :

1. Les franchises : rassurantes mais peu rentables pour les concierges,
2. L’indépendance totale : rentable mais lourde en charges et en organisation,
3. L’alternative Hostcare : un équilibre unique avec 70 % du CA reversé aux concierges et une totale souplesse contractuelle.

👉 Concrètement, un concierge Hostcare qui gère 15 biens peut dégager un revenu net deux à trois fois supérieur à celui d’un franchisé classique, tout en profitant d’un accompagnement et d’outils professionnels.

En 2025, la conciergerie n’est plus un simple service de ménage ou de check-in : c’est une véritable activité entrepreneuriale. Et pour en vivre, mieux vaut miser sur un modèle où les efforts sont justement récompensés.

Hostcare se positionne aujourd’hui comme la meilleure solution pour construire une conciergerie rentable, durable et épanouissante.